Определение начальной продажной цены


Гражданский кодекс устанавливает различный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество (ст.349). В тех случаях, когда возвращение кредита либо иного обязательства обеспечивается залогом недвижимого имущества требования кредитора- залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества, которое было заложено (ч.1, п.1, ст.349 ГК РФ). Внесудебная реализация заложенной недвижимости разрешается в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом недвижимости обязательства залогодержатель и залогодатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это согласие нотариально удостоверено (ч.2, п.1, ст.349 ГК РФ).

В соответствии с п.2, ст.349 ГК РФ предоставляется право включать в договора залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд и удовлетворения требований залогодержателя, если не будет исполнено обязательство, которое обеспечивается залогом недвижимого имущества (…).
Установленный законом порядок взыскания не подлежит изменению условиями договора о залоге (…).
Гражданский кодекс РФ (п.3 ст.349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того, движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.
Такое правило предусмотрено, когда:
- для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, когда предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога требуется разрешение местных органов Госкомимущества;
- предметом залога является имущество. имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
- залогодатель отсутствует и не представляется возможным установить его местонахождения (…).
Реализация заложенного имущества Во всех случаях, независимо от порядка обращения взыскания на него (судебный или без обращения в суд) производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданским или арбитражным процессуальным законодательством, если законом не предусмотрен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ).
Определение начальной продажной цены заложенного имущества зависит от порядка обращения на него взыскания. При судебном порядке его начальная продажная цена на торгах устанавливается судом и продажа осуществляется назначаемым судом судебным исполнителем.

Только при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодержателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.

Если покупная цена превышает требования кредитора - залогодержателя, последний возвращает соответствующую сумму залогодержателю. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за собой и оценкой его в сумме, не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч.2 п.4 ст.350 ГК РФ).

В случае, когда залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой заложенное имущество в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается и предмет залога остается в собственности (хозяйственном ведении) залогодателя (…).
Для эффективного использования залогового обеспечения возвратности кредитов банк должен иметь высококвалифицированных юристов, имеющих опыт работы с залогом имущества и ведения судопроизводства по отчуждению собственности, а также отлаженные связи по реализации предметов залога.
Вопросы залогового обеспечения
Как показал анализ заявленных проектов, вопросы наличия у заёмщика надлежащих залоговых активов проработаны недостаточно (…).
В большинстве случаев у заёмщика присутствует некоторый объём незавершённого строительства, который сам по себе предметом залога быть не может.


Более того, даже если у заёмщика имеется собственный завершённый объект недвижимости, то использовать его в качестве предмета залога нецелесообразно по ряду причин, некоторые из них приведены ниже.
Главная причина заключается в отсутствии закона об ипотеке, на который имеются отсылки в действующем гражданском законодательстве (…).
Далее, обязательное нотариальное удостоверение сделки залога недвижимости ощутимо удорожит проект.
Кроме того, закон требует судебной процедуры для перехода прав собственности на объект недвижимости к залогодержателю, что влечёт за собой значительные издержки (…).
Более того, суд по ходатайству залогодателя вправе установить годичную отсрочку перехода прав собственности на объект к залогодержателю, что соответствующим образом удлинит срок реализации предмета залога.


Перечисленные недостатки наглядно объясняют причину отсутствия ипотечного кредитования в нашей стране.
Таким образом, требуется перевести не закладываемое незавершённое строительство в форму, пригодную для оформления залога.
Сделать это возможно превратив незавершённое строительство в ценные бумаги - акции.
Здесь следует подчеркнуть, что использовать в качестве предмета залога часть акций заявителя не следует, т.к. акция не даёт её владельцу прав собственности на какое-либо обособленное имущество акционерное общество.
Необходимо добиться того, чтобы закладываемый пакет полностью соответствовал незавершённому строительству, т.к. только в этом случае он будет привлекателен для потенциального покупателя предмета залога.
Сделать это возможно. Образовав путём выделения из заявителя нового акционерного общества, в уставный капитал которого заявитель внесёт свой объём незавершённого строительства по реконструируемому за счёт средств городского займа объекту.

В этом случае 100 % акций нового АО, принадлежащих заявителю, будут однозначно соответствовать его незавершённому объекту.
Следует отметить, что термин незавершённое строительство использовался как наиболее подходящий, т.к. именно так называется соответствующая строка в балансе.
Под этот термин подпадает и тот случай, когда строительство нового объекта ещё не начато, но имеется соответствующая документация, разрешения и т.п.

3.3. Управление реализацией городских инвестиционных проектов.
Реализация Проекта происходит под контролем Москомзайма в тесном сотрудничестве с лицами, отношения с которыми оформлены договорами и одобрены Инвестиционно-экономическим Советом. В зависимости от сроков реализации, объемов вкладываемых средств, надежности залогов и пр., группа сопровождения отчитывается перед Инвестиционно-экономическим Советом о ходе работ по Проекту и, в случае необходимости, через Экспертный совет выносит обсуждения хода реализации Проекта на заседание Инвестиционно-экономического Совета, где принимаются решения о дальнейшей целесообразности инвестиционной деятельности в отношении заявителя со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Управление реализацией (сопровождение) проекта осуществляется группой сопровождения проекта (рабочей группой), в состав которой входят представители Комитета, уполномоченного банка, соответствующих отраслевых и территориальных органов городского управления, заказчика проекта, а также эксперты и консультанты, представители других организаций, участие которых в сопровождении проекта будет сочтено необходимым.
К участию в сопровождении проектов привлекаются, как правило, экспертные, консультационные и иные организации, аккредитованные при Комитете. Требования для аккредитации банков, аудиторских организаций, инвестиционных консультантов и экспертов закреплены в "Положении об аккредитации участников инвестиционно-заемного цикла" (см.

Приложение).
По решению Инвестиционно-экономическогого Совета (Правительства Москвы) может быть создан постоянный орган по управлению реализацией городских инвестиционных проектов, в форме постоянной комиссии Совета, учреждения, унитарного предприятия.
Рабочая группа, либо постоянный орган управления проектами, разрабатывают и реализуют сетевой график выполнения работ по городским проектам, выполнения финансовых платежей, организуют мониторинг реализации проекта с представлением регулярной информации Инвестиционно-экономическому Совету (…).
Группа сопровождения проекта регулярно информирует Комитет и Инвестиционно-экономический Совет о реализации проектов. В случае необходимости, в том числе при обнаружении фактов отклонения от согласованной программы инвестирования, нецелевого использования средств, нарушения согласованного графика финансовых потоков и пр., Комитет выносит вопросы проекта на заседания Совета, где принимается решение о дальнейшей целесообразности инвестиционной деятельности в отношении Заявителя.
Комплексный отчет об управлении проектами и инвестиционной деятельности предоставляется Комитетом в Инвестиционно-экономический Совет города и Правительство Москвы не реже одного раза в год.
Общая схема взаимодействия Москомзайма с участниками реализации проектов показана на рис.



Содержание раздела