Это лучше, чем выиграть в лотерею


Это лучше, чем выиграть в лотерею
Томас Дж. Котула
Сент-Клауд, Миннесота
В течение семи с половиной лет я гнул спину на бесперспективной работе, сортируя конверты на почте. Ради пары лишних долларов я готов был вкалывать сверхурочно в любое время по вечерам, в выходные и праздники. Когда на носу срок оплаты счетов, другого выбора нет. Мы с женой жили от зарплаты до зарплаты.

Я часто устраивался на работу по совместительству и везде соглашался на сверхурочные, чем бы ни занимался: водил школьный автобус, развозил пиццу, выполнял случайную работу в гольф - клубе список можно продолжать бесконечно. Но я не припомню ни одного места, которым я остался бы доволен. Чего мне не хватало, так это стимула для перемен и веры в себя. Я думал что отсутствие опыта не позволит мне добиться успеха.

Все это в сочетании с привычкой тянуть время стало для меня непреодолимой преградой.
Полтора года назад, как раз перед тем, как я обнаружил, что способно изменить нашу жизнь, и во мне возродилась надежда, мой банковский счет был совершенно пуст. Когда я позволил себе задуматься об /ходе от дел, то подсчитал, что мне придется горбатиться на почте еще как минимум 19 лет. Единственным нашим капиталовложением был мой пенсионный счет в почтовой компании, заполненный активами взаимных фондов.

Будущее представлялось нам не слишком радужным.
Сегодня благодаря Богатому Папе на нашем банковском счете лежит около 90 тысяч долларов, и мы настолько обезопасили себя в финансовом плане, что если бы я захотел, то мог бы не работать лет десятъ, а то и больше. Я ветеран ВМФ и в свое время три года обучался в колледже ораторскому искусству и менеджменту. Мне 33 года, у меня трехлетний сын.

К 40 годам я планирую отойти от дел.


Свежий взгляд на новую тему
Размышления о разных способах делать деньги всегда были моим хобби. В прошлом я несколько раз пробовал себя в мелком бизнесе. Моим первым предприятием, которое мы открыли вдвоем с партнером, стал игровой автомат в баре. Игроки должны были бросать в щель автомата монетки в 25 центов и выигрывать призы. Мой партнер потерял на этом около 2000 долларов, а я остался при своих деньгах.

И все же это предприятие принесло мне большую пользу. Так как мне приходилось постоянно заводить разговоры с людьми, многие из которых не соглашались играть, то я волей-неволей научился не бояться отказов.
Книги о недвижимости и финансах тоже всегда вызывали у меня интерес. Я начал читать их в 1988 году, когда пошел служить на флот. Несмотря на то, что операций с недвижимостью показались мне очень увлекательной темой, я не собирался что-либо покупать.

Тем не менее, как только я услышал о книге «Богатый папа, бедный папа», то сразу же ее купил. Дочитав до конца, я вернулся в магазин за тремя другими книгами из этой серии. Когда в прошлом году я лежал в больнице после операции на колене и увидел выступление Роберта по телевизору, то заказал все книги серии «Выбирайте богатство».
Предложенная Робертом философия сделала «Богатого папу, бедного папу» самой полезной из всех книг, которые мне когда-либо довелось прочитать. Во-первых, он убедил меня в том, что вокруг полно возможностей. Затем доказал, что одни возможности необязательно лучше других.

Но самое большое впечатление произвело на меня его отношение к использованию недвижимости. Мысль о возможности жить на доходы с недвижимости, вместо того чтобы использовать их как добавку к зарплате, никогда раньше не приходила мне в голову.
Информация о том, насколько велик может оказаться прирост вложенных в недвижимость денег, изменила мою точку зрения на будущее и побудила к действиям. И, должен признаться, у меня нет никакого желания останавливаться.


Вот как я это сделал


Вскоре после того, как я прочитал «Богатого папу, бедного папу», сама жизнь подтолкнула меня к покупке первой доходной недвижимости в пригороде Сент-Клауда. Моей сестре, матери трехлетнего ребенка, не терпелось вырваться из своей крохотной квартирки, Проживая в городе, где на 60 тысяч местных жителей приходилось 14 тысяч студентов университета, я знал, что рынок жилья для сдачи внаем процветает. Впервые я осознал, что этот рынок представляет потенциальную ценность лично для меня.


После трех месяцев бесед с агентами по недвижимости, у которых я выяснял нюансы сделок с инвестиционной собственностью, я нашел триплекс, который нас с сестрой вполне устраивал. Продавец запросил 99 тысяч долларов; я предложил 94 тысячи долларов при условии, что заплачу ему 99 тысяч, из которых после оформления сделки он вернет мне S тысяч долларов. Так как моя сестра получила кредит, 11редоставляемый лицам, впервые покупающим дом, и к тому же собиралась жить в одной из квартир, то мы смогли получить стопроцентное финансирование, оформив ипотечный кредит на 99 тысяч долларов под 7 процентов годовых сроком на 30 лет.

Это был очень важный фактор, потому что ни у кого из нас не было свободных денег для уплаты первого взноса.
Я взял на себя сбор арендной платы, а сестра - уход за двором и прилегающей территорией. Даже с уметом льгот по квартплате, которые имеет моя сестра, наш дом приносит больше 300 долларов дохода в месяц, которые мы делим поровну. Посмотрите на раскладку сделки.
Капитал, вложенный в собственность:
Первый взнос $0
Расходы на оформление, оплаченные нами $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $6000
Итого: $6000

Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1365
Ежемесячные расходы:
- Налоги на имущество $50
- страховка $40
- Ремонт / эксплуатация $0
- Отопление и электричество $150
- Вывоз мусора и электроснабжение $65
- Резерв $0
- Погашение кредита (на 30 лет под 7%) $760
Итого: $1065

Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($300 Ч 12): $612,60
ч
Капитал, вложенный в собственность $6000
Прибыль на вложенный капитал: 60%

Мы с сестрой купили эту недвижимость в сентябре 2001 года, а к ноябрю я уже занимался поиском других способов приобретения жилья для сдачи внаем. Мне пришлось принять во внимание еще один фактор. Купленный нами триплекс требовал больших ремонтных работ.

Так как я ненавижу делать работу, в( которой ничего не понимаю, то нам пришлось нанимать людей. Так же как Роберт, я не занимаюсь ремонтом туалетов.
Однако недавно мы добились снижения ставки по ипотеке до 4,5 процентов, и наш пассивный доход вырос до 650 долларов в месяц. Это позволило нам изъять из объема ссуды 25 тысяч долларов и поделить полученные деньги. Даже с учетом потраченных на ремонт 6 тысяч долларов каждый из нас получил почти по 10 тысяч долларов. Я планирую снова инвестировать эти деньги в недвижимость.

Мы по-прежнему владеем домом, и сейчас он приносит нам по 250долларов в месяц.
Старт получился потрясающим, но через несколько месяцев я понял, что мне необходимы новые проекты, если я действительно хочу попасть туда, куда собирался, а именно навсегда бросить работу на почте и встать на путь финансовой независимости. Я начал искать землю под жилищное строительство. За один день я нашел три акра в соседнем маленьком городке, которые располагались в зоне, отданной под многосемейные дома.

Я решил построить на них пять домов на две односемейные квартиры в каждом.
Выполнение этого плана требовало серьезной подготовки, но овчинка стоила выделки. Прошу учесть, что у меня все еще не было денег для инвестирования. Но я знал, что делать, и в этом было мое большое преимущество.

Как всегда говорит Роберт, нужно хорошо выполнить «домашнее задание». Именно это я и сделал. Я знал, что существует множество способов заключения такой сделки.

От меня требовалась только твердая решимость продолжать поиск правильной формулы.
Я занялся составлением списка вопросов, на которые нужно было получить ответы, штудированием книг по финансированию, расспросами знающих людей и изучением «желтых страниц». Моей первоочередной целью было получение кредита. Я обзванивал банки и ипотечные компании только для того, чтобы задать им вопросы, которые меня интересовали. В первую очередь я хотел выяснить:
какие типы кредитов они предоставляли;
можно ли получить у них кредит под строительство но новых объектов;
какой может быть форма первого взноса, то есть принимают они основной капитал или только деньги;
что требуется от меня для получения кредита.
Я выяснил, что большинство из них, если не все, занимались только традиционными видами кредитования. Получив ответы на все свои вопросы, я набирал следующий телефонный номер.
Мне пришлось перебрать примерно дюжину кредитных организаций, прежде чем я нашел одну, где к моему плану отнеслись с должным вниманием. Я представил финансовые отчеты, выглядевшие не слишком привлекательно, но добавил к ним бизнес-план, который был составлен мной и смотрелся очень убедительно. Они увидели то, что увидел я: беспроигрышную ситуацию, в которой необходимые людям дома будут построены на имеющейся в наличии земле.

Кроме того, используя заключения экспертов по жилищному строительству, я показал, на чем можно будет сэкономить деньги на строительство. Я договорился о предоставлений кредита на 840 тысяч долларов без какого-либо материального обеспечения. Все, что потребовалось для заключения сделки, - это рукопожатие и улыбка.

Интересные записи



Содержание раздела