Все оказалось проще, чем я ожидал.


Примерно через два месяца после прочтения книги «Богатый папа, бедный папа» я занялся инвестированием в недвижимость, потому что мне представилась исключительная возможность. Мне кажется, именно книга помогла мне разглядеть ее. В компанию, где я работал, постоянно приходили клиенты, ищущие землю в штате Индиана для постройки дома.

Решение казалось предельно простым: купить землю там, где люди хотят купить участки, и продать ее им.
Проблема заключалась в том, что в двух районах, где клиенты желали строить дома, земля продавалась только крупными лотами. Несмотря на то, что я неоднократно ставил этот вопрос перед руководством компании, они не принимали никаких мер. Тогда это сделал я.


Вот как я это сделал
Я выяснил, что потребуется для покупки крупного участка земли, разделения его на мелкие и продажи но частям. Все оказалось проще, чем я ожидал. Моим первым проектом стал участок площадью в 5,1 акра* в Честертоне, штат Индиана. Я купил землю у семейной трастовой компании. Несколько лет назад владельцы разделили землю на три лота, чтобы другие члены семьи могли получить участки для строительства, К счастью, мне не пришлось платить гонорар за технические услуги и оплачивать расходы на землемерную съемку.

Это сэкономило мне по меньшей мере 3 тысячи долларов.
Хотя начальная цена продавца составляла 90 тысяч долларов я сначала предложил 45 тысяч долларов, потому что надеялся получить конкретную сумму дохода. Я подсчитал, что при продаже дотов смогу получить за каждый порядка 30-33 тысяч долларов, и, хотел сорвать максимальный куш - Кроме того, проценты с суммы в 45 тысяч долларов составляли примерно 300 долларов в месяц, и я вполне мог позволить себе нести такие расходы, пока не продам землю.
Когда владельцы снизили цену до 55 тысяч долларов, я согласился не моргнув глазом. Я уже успел посоветовать нескольким клиентам съездить осмотреть землю, а затем высказать мне свое мнение. Я сказал им, что в этом районе скоро появятся участки на продажу, и возможно, Они будут заинтересованы в покупке. Почти сразу же мне позвонил один из клиентов и сказал, что место просто превосходное.

Он сообщил, что готов заплатить за лот в этом районе 31 тысячу долларов. Это решило судьбу сделки. Я понял, что просто обязан купить эту землю.
Если к 31 тысяче прибавить 10 процентов первого взноса, который я заплачу из своих собственных денег, то я останусь должен менее 20 тысяч долларов за остальные два лота, которые уйдут не менее чем за 60 тысяч. Все было просто как дважды два, и я согласился купить землю за 55 тысяч долларов;
Благодаря спросу на землю в этом районе я сумел получить кредит на один год всего под 4,7 процента. Участки в этой местности шли нарасхват, и я не сомневался, что проблем с продажей лотов не будет. Кроме того, заем можно было пролонгировать. Если бы в течение первого года лоты не продались, я смог бы продлить кредит под текущий рыночный процент.

В итоге мне пришлось сделать три платежа на общую сумму примерно в тысячу долларов.
В течение шести месяцев я продал все три лота, оцененные в 90 тысяч долларов, за 93 тысячи. И хотя мне пришлось выплатить 10 тысяч долларов за непредвиденную прокладку канализации, я заработал 27 тысяч долларов практически без труда. Расчет прости: 93 000 - 55 000 = 38 000 -10 000 -1000 - 27 000 долларов.
Моя следующая инвестиция оказалась такой же успешной. Я позвонил агенту по недвижимости, чтобы спросить ее о каком-то пустяке, а она поинтересовалась, не желаю ли я приобрести что-нибудь на рынке недвижимости. Разумеется, я сказал «да», и она рассказала мне о небольшой «халупе» стоимостью в 40 тысяч долларов. Я съездил посмотреть на дом, и он меня не впечатлил. Однако меня очень впечатлили 40 акров пахотной земли, которые его окружали.

Агент прислала мне справки на оба лота, и оказалось, по они принадлежали одному и тому же человеку. Он просил 40 тысяч за дом и 200 тысяч за остальные 38 акров, что в сумме составило 240 тысяч долларов.
Сначала я предложил 150 тысяч долларов за весь макет. Я выяснил, что женщина, которая жила в доме, умерла, и, скорее всего, главным предметом сделки была земля. Владелец рассчитывал получить 200 тысяч долларов только за землю. Я предложил 160 тысяч долларов за весь пакет, после чего владелец сразу же снизил цену до 170 тысяч долларов. У меня отвисла челюсть!



Я только что купил маленький дом и 40 акров земли всего за 170 тысяч долларов!
На этот раз с финансированием дело обстояло немного сложнее. Мне пришлось согласиться на первый взнос в размере 30 процентов. Как раз перед этим я заработал немного денег, но 51 тысячи долларов у меня не было. Я вспомнил слова Роберта, который писал, что в присутствии богатого папы ему было запрещено говорить: «Я не могу этого себе позволить», и поэтому мне пришлось задать себе вопрос: «Как я могу себе это позволить?»
Я поговорил со своим знакомым банкиром, который согласился войти со мной в долю, после чего мы заплатили первый взнос и купили землю. Около 5 тысяч долларов мы потратили на полевой анализ грунта и почвенную съемку, а через семь месяцев мы уже продали семь из десяти лотов за общую сумму 229 тысяч долларов. В результате мы заработали 50 тысяч долларов и не должны ни цента за оставшиеся три лота, которые рассчитываем продать за 103 тысячи долларов.

Когда это будет сделано, итоговая сумма нашей прибыли должна будет составить не менее 80 тысяч долларов!
В течение срока действия нашего кредита мы выплатили примерно 3000 долларов в виде процентов. Мы разделили землю на участки площадью от двух до десяти акров и назначили за них цену от 28 до 54 тысяч долларов,


Дом находился в ужасном состоянии, поэтому мы его снесли и продали землю под ним за 28 тысяч долларов. Оглядываясь назад, я думаю, что это было ошибкой, потому что от этой операции мы не получили пассивного дохода. Мы с партнером разошлись во мнениях о том, что делать с домом.

Я хотел его отреставрировать и сдать в аренду или просто попытаться продать. Но он отговорил меня от этой затеи, о чем теперь мы оба жалеем. Но раз уж за нашу самую большую ошибку нам все-таки заплатили 28 тысяч долларов, то думаю, слишком сильно расстраиваться по этому поводу не стоит. Мы все равно получили на этом лоте около 19 тысяч прибыли.

Я не против, чтобы все мои ошибки приносили мне столько денег (28 000 - 4 250 за каждый акр двухакрового лота = - 19 500 долларов прибыли).
Недавно я принял предложения покупателей трех оставшихся лотов и поэтому могу представить вам полную раскладку:
Земля $170000
Анализ грунта / почвенная съёмка $5000
Проценты по кредиту $3000
Снос дома $1000
Общая сумма затрат $179000


Общая продажная цена лотов $323000
- общая сумма затрат $179000
Прибыль $144000

Эту землю мы продали около года назад. На весь проект я затратил менее 20 часов рабочего времени. Моя доля составляет 72 тысячи долларов, то есть за каждый час работы я получил примерно по 3600 долларов.

Если подумать, как долго мне пришлось бы трудиться на почасовой ставке, чтобы заработать 12 тысячи долларов, то стоимость моего свободного времени окажется поистине бесценной.
К сожалению, компания, где я работал, посчитала, что мои инвестиции в недвижимость привели к конфликту интересов. Я продавал дома, которые предполагалось построить на земле, находившейся в моем владении. Поэтому после шести месяцев активной продажи земельных участков моим клиентам и клиентам других продавцов я решил, что пора уходить.
Менее чем через полгода я нашел работу в другой компании, занимающейся строительством жилых домов. Эта организация позволяет мне самому составлять свой график работы, поощряет мои инвестиции в землю и даже помогает ими заниматься. Формально я являюсь субподрядчиком, что позволяет мне появляться на работе в удобные для меня часы, и у меня остается достаточно свободного времени для того, чтобы перевести свою инвестиционную деятельность на следующий уровень.

Стоит ли говорить, что я с радостью ухватился за возможность перейти в эту компанию.
Свой новый проект я без ложной скромности называю блестящим. Пару месяцев назад мне позвонил друг, который занимается жилищным строительством, и рассказал о заманчивой возможности. У одного из его клиентов было восемь акров земли, от которой он хотел избавиться по причине развода. Клиент считал, что местные правила зонирования не позволяют разделить участок на три лота. Я провел небольшую разведку и выяснил, что четыре из восьми акров фактически находились в пределах городской черты.

Это означало, что благодаря разнице в ширине придорожной полосы я смогу разделить землю на шесть лотов.
Первоначальная цена этого участка составляла 50 тысяч долларов. Я предложил 25 тысяч. Он даже не ответил. Я выждал две недели и позвонил ему снова, чтобы повторить предложение. Процесс развода набирал обороты, и ему нужно было срочно избавляться от этой недвижимости.

Я поднял цену до 30 тысяч долларов и обязался оформить сделку в течение двух недель. Услышав о таком сроке, он тут же согласился. Две недели спустя я заплатил ему 30 тысяч Долларов из собственных денег, полученных за две предыдущие инвестиции. (Так как у нас на счете лежали деньги от предыдущих Сделок, мы решили заплатить все сразу.

Я знаю, что отказ от использования заемных средств идет вразрез с некоторыми принципами Богатого Папы, но продавец оказался в цейтноте, ему срочно нужны были деньги, и я с удовольствием помог ему выпутаться из трудной ситуации. Если бы нам понадобились деньги, заплаченные за эту землю, их можно было бы получить в любой момент, взяв кредит под залог недвижимости, и поэтому мы просто выписали ему чек.)

Интересные записи



Содержание раздела