(Тут позвольте остановиться и кое-что прояснить. Я знаю, что Богатый Папа категорически против легкомысленного обращения с кредитными карточками. Принимая это решение, мы проявили максимальную осторожность и тщательно просчитали финансовые риски, связанные с такими действиями. Я не рекомендую использовать эту стратегию никому, чей опыт или уровень финансовой грамотности недостаточен для принятия решений, основанных на оценке соотношения между риском и вознаграждением.)
Мы купили дом за 50 тысяч долларов, после чего вложили еще 15 тысяч долларов в реконструкцию. Дом был оценен в 115 тысяч долларов, и через три месяца мы продали его за 113 тысяч долларов. После погашения долга по кредитным карточкам мы использовали чистую прибыль в качестве «посевного капитала».
Однако, по мнению Богатого Папы, инвестор не должен увлекаться покупкой недвижимости для немедленной продажи, так как главная цель владельца собственности это создание положительного денежного потока. Поэтому в данном случае мы выступили в роли дилеров, а не инвесторов. Кстати, Богатый Папа не отрицает возможность использования флип - сделок в качестве способа формирования денежного резерва для последующих инвестиций в собственность, генерирующую доход.
Именно это мы и сделали.
Мы использовали «часть посевного капитала» для уплаты первого взноса за другой дом в Солт-Лейк-Сити, который мы сдали внаем. Покупка этого дома за 159 900 долларов оказалась чрезвычайно выгодной. Средняя арендная плата в этом районе, где живут в основном яппи, колеблется пределах 1200-1600 долларов в месяц.
Благодаря тому, что мы смогли привести дом в идеальное состояние, нам удалось сдать его сразу на два года с ежемесячной оплатой 1580 долларов.
Вот раскладка сделки с этим домом на одну семью (площадь 300 м2, шесть спален и четыре ванные комнаты):
Капитал, вложенный в собственность $7995
Расходы на оформление, оплаченные нами: $7150
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $4500
Итого $19 645
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1600
- потери от простоя (5%) $80
Общий доход: $1520
Ежемесячные расходы:
- налоги на имущество и страховка $161
- ремонт и эксплуатация $0
Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.
Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности - цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.
Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и, поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.
После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.
Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип - сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м2, с двумя спальнями и одной ванной):
Покупная цена: 48 тысяч долларов
Первоначальный платеж: $48000
Расходы на оформление, оплаченные нами
(оплатил продавец, в данном случае - банк): $0
Ремонт: $250
(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все - от коврового покрытия до шкафчиков на кухне - было новеньким и нетронутым.)
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) и страховка:
- Комиссия за управление:
- Погашение кредита:
- Рентный доход:
Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:
Чистый доход:
Капиталовложения $48 250
Оценочная цена $95 000
Прибыль на вложенный капитал
Общая сумма удорожания собственности: 47 000
Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили
Наши суммарные затраты $48 250
Продажная цена: $94 300
- Сумма затрат $48 250
Чистый доход / прирост капитала $46 050
До и после
Мы занялись покупкой домов в начале апреля 2002 года. Вот каким было наше финансовое положение до покупки первой недвижимости:
Расходы Расходы
* Гражданские: $400 Помощь от матери $250
Кредитные карточки: 253
** COBRA 285
** Медицина 100
* Мобильный телефон $80
Квартплата $400
Постоянные расходы:
* Питание: $300
* Газ $100
* Прочие $200
Расходы: $2 118
- Доходы $250
Итого расходов: - $1 868
* С учётом налоговых льгот
* С учётом частичных налоговых льгот
Активы | Пассивы |
Текущие счета: Мерсед $230 Джефф $524 Итого: $754 Сбережения: Мерсед $440 Джефф $80 Итого: $520 Общая сумма активов: $1274 | Кредит на машину $6397 Кредитные карточки $12 478 Мобильный телефон $240 $19 115 Итого: - $17 841 |