Как приобрести уверенность в себе


Как приобрести уверенность в себе, приобретая собственность
Дэвид Лукас
Литл-Рок, Арканзас
Я вырос в городе Джэксонвилл, штат Арканзас, и до самого окончания средней школы не верил в свою способность добиться успеха хоть в чем-нибудь. Так как моя успеваемость по общеобразовательным предметам оставляла желать лучшего, то я даже не пытался ее повысить.
Однако два года назад, когда мне исполнилось двадцать пять и я остался совершенно без денег, мой друг, работающий в компании сетевого маркетинга, дал мне послушать одну кассету. Я слушал ее в машине, и слова Роберта Кийосаки разожгли во мне искру энтузиазма. У меня было такое чувство, будто он обращается непосредственно ко мне. «Покупайте активы». «Избавляйтесь от пассивов».

Это были вполне достижимые цели. Они были мне по плечу. У меня появилось желание узнать, как этого добиться.

Меня всегда интересовала недвижимость, а теперь я начал убеждаться в том, что инвестирование в доходную собственность - это верный способ обеспечить себе финансовое будущее.
Я потратил несколько месяцев на то, чтобы прочитать как можно больше книг и прослушать как можно больше кассет об инвестициях в недвижимость. Понемногу мне стало ясно не только то, куда я хотел попасть, - я собирался заняться инвестициями в недвижимость, но и то, как туда добраться. Мне не терпелось поскорее взяться за дело.

Я понял, как нужно сложить фрагменты мозаики.
Благодаря обретенной решительности и непрерывно продолжающемуся процессу финансового образования я понял, что мое стремление добиться успеха гораздо сильнее страха перед неудачей или неизвестностью. Наконец до меня дошло, что результатом бездействия могут быть только нулевые шансы на успех. Желание действовать требовало, чтобы я покончил со своими страхами и направил высвободившиеся силы на поиск пути к финансовой свободе.
За последние полтора года я инвестировал примерно 185 тысяч долларов, полученных у своего банкира, в доходную собственность, общая стоимость которой оценивается в 225 тысяч долларов. Я владею двумя дуплексами с квартирами на две спальни, одним дуплексом* с квартирами на три спальни, одним домом с тремя спальнями и одной однокомнатной квартирой, то есть всего восемью объектами доходной собственности. При минимальных изначальных вложениях 2 тысячи долларов за все жилые помещения мой ежемесячный доход составляет 1500 долларов.
Путь от страха до успеха был пройден очень быстро. Я никогда не думал, что смогу добиться столь многого за такое короткое время. Но я сделал это и продолжаю действовать в том же духе.


Мой первый опыт в бизнесе
В 1996 году, проучившись год в колледже, я бросил учебу и основал на паях службу интернет-услуг, которая специализировалась на фильтрации нежелательных сайтов, проникающих в домашние и служебные компьютеры.
Я считал, что работаю на себя. В компании было пять работников, и с 1999 по 2001 год я управлял бизнесом из офисного здания в городке Шервуд, штат Арканзас, расположенном примерно в восьми милях* от города Литл-Рок. К тому времени мой партнер вышел из бизнеса, оставив меня одного.

Мне приходилось отчитываться перед 25 местными инвесторами, которые предоставили нам первоначальный капитал, поскольку посчитали наш бизнес-план перспективным. Одно время число наших клиентов доходило до тысячи.
Однако через пять лет инвесторы решили прекратить финансирование, и компанию пришлось продать. Я потерял 5 тысяч долларов первоначального вклада, и в конечном итоге предприятие оказалось для меня бесприбыльным.
В 2001 году я зарегистрировал новую провайдерскую компанию, предоставлявшую услуги на территории США и Канады. Однако вскоре мне пришлось продать абонентскую базу.
Но несмотря на недолгую жизнь обоих предприятий, я считаю, что это был самый лучший из всех возможных способов обучения ведению бизнеса в реальных условиях. В конце концов, я открыл свое первое дело, едва покинув Школьную скамью. Опыт, полученный в Процессе создания и управления этими предприятиями, я не променяю ни на что. Я приобрел ценные умения общаться с клиентами, разговаривать по телефону с незнакомыми людьми, а также навыки в области маркетинга, выставления счетов, сбора средств, продажи услуг, ведения финансового учета и решения проблем. Конечно, я совершил много ошибок, но каждая из них меня чему-то научила.



Этот опыт стал прекрасным фундаментом, на котором я могу строить будущий бизнес недвижимости.
Пришло время начинать. В течение полутора лет, пока я не начал приобретать доходную собственность, мы жили на средства моей жены Лии.




Вот как я это сделал
Поиск недвижимости начался с просмотра риэлтерских газет и журналов. Я объехал все окрестные районы и поговорил с людьми из местной ассоциации домовладельцев.
Я знал, какой месячный доход мне нужен, и поэтому для подсчета потенциальной доходности конкретных объектов использовал типовые бланки.
Затем я просто пошел и оформил свое первое предложение. К моему удивлению, оно было принято. Тут позвольте остановиться и сказать вам правду: я не рассчитывал, что это произойдет. Если бы мне пришлось сделать десять таких предложений, я бы их сделал.

Дело в том, что я был решительно настроен на покупку недвижимости и готов был посвятить этой цели столько времени и сил, сколько потребуется.
Затем, разумеется, встал вопрос об ипотечном кредите. Я отправился в ближайший банк и объяснил, что владелец собственности, готов предоставить мне ссуду под вторую закладную. В ответ мне заявили, что я должен вложить в первый взнос не менее 10 процентов своих собственных денег.

Такой вариант меня не устраивал, потому что денег у меня не было. Но у меня осталась возможность обратиться в другой банк, что я и сделал.
Руководство второго банка оказалось не таким щепетильным и ничего не имело против того, что деньги для первого взноса будут взяты в долг. В результате все свои операции по приобретению недвижимости я проводил именно через этот банк.
Вторую инвестиционную собственность я тоже приобрел, не потратив денег на первый взнос. Продавец собственности одолжил мне необходимую для этого сумму, которую нужно было заплатить банку, и предоставил мне 10-процентную ссуду под вторую закладную.
(Одним из самых важных достоинств этих покупок стало то, что я договорился с продавцами о предоставлении ими ссуды под вторую закладную. Это сыграло мне на руку, потому что поначалу денег у меня не было совсем. Если бы продавцы не согласились сделать это, я просто не смог бы купить эту собственность.

Срок выплаты по обеим закладным составлял менее четырех лет. Это значит, что через пару лет мой денежный поток увеличится, так как некоторые из ссуд под вторые закладные уже будут погашены.)
При покупке третьего объекта я уговорил своих родителей одолжить мне денег из кредитной линии, выданной им под обеспечение их дома, и купил одноквартирный дом с тремя спальнями и однокомнатную квартиру общей стоимостью 35 тысяч долларов. На обе покупки я потратил около 2 тысяч долларов собственных денег, а почти весь ремонт выполнил сам. Несколько месяцев спустя я отправился в банк, где заявил, что являюсь полноправным владельцем этих объектов и желаю получить под них ссуду.
Объекты были оценены в 50 тысяч долларов, и банк кредитовал меня на 90 процентов от оценочной суммы, то есть я получил примерно 45 тысяч долларов. После оплаты услуг по оформлению обеих сделок, выплаты комиссии за предоставление кредита и возврата долга родителям я положил в карман Х800 долларов.
Вот постатейная раскладка всей операции:
Покупная цена: 35 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2000
Итого: $2500
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1010
- Потери от простоя (5%) $50,50
Общий доход: $959,50

Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
- Налоги (на имущество) и страховка: $75
- Ремонт и эксплуатация: $0
- Резерв: $25
- Комиссия за управление $0
- Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $423
Итого: $523
(Примечание: банк предоставляет мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 423 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью погасить кредит под первую закладную примерно за 13 лет)
Чистый месячный доход: $436,50

Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($436,50 Ч 12): $5238
ч
Капитал, вложенный в собственность $2500
Прибыль на вложенный капитал: 209%

Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов.
Четвёртый объект я купил по той же схеме, что и третий. Я занял деньги у родителей и заплатил за собственность наличными. Без ремонта и реконструкции собственность была оценена в 75 тысяч долларов (на 15 тысяч больше, чем я за нее заплатил). Я снова отправился в банк и на основании того, что мои права на эту недвижимость не ограничены никакими обязательствами, попросил выдать мне ссуду под обеспечение этой собственности. Банк выдал мне кредит, которого хватило, чтобы отдать долг родителям, а также оплатить расходы на оформление и комиссию за оформление кредита.

И хотя эта сделка не принесла мне наличных денег, я считаю ее удачной. Вот раскладка на дом из двух квартир по три спальни в каждой:

Интересные записи



Содержание раздела